בד"כ כאשר היזם נותן תנאי תשלום אשר פחות מ- 15% כלפי הבנק עסקה כזו אינה נחשבת לעסקת מכר ולכן אתם חייבים לקבל הלוואת קבלן לפחות להשלים לסכום של 15% בכדי שהעסקה תחשב לעסקת מכר!
בד"כ הקבלנים נותנים הלוואות גודלות יותר מהשלמה ל-15% ובכלל ישנם קבלנים שגם בתנאי תשלום של 15% מעניקים הלוואת קבלן נוספת.
ומה העניין בזה?
שימו לב: כאשר יזם מקבל ליווי בנקאי מהבנק, הבנק בין הייתר בוחן את גודל ההלוואות שאליהם פתוח הקבלן בבנק ולפי זה מחשב את הריביות על ההלוואה.
ולכן ככל והיזם ממונף יותר כך הריבית שלו גבוה יותר!
וכשאני מדבר על ריביות גבוהות שהקבלן פתוח על 200-300 מליון כל אחוז 1 משנה את התמונה לחלוטין!
כאשר היזם לוקח רק 15% מהרוכש הווי אומר שהחשבון בנק (שנפתח ספציפית לפרויקט הזה) אינו מלא היות ומשתמשים בכסף לבניה (כמובן בפיקוח הבנק וזהו ליווי בנקאי).
וככל שהיזם מתחיל להשתמש בכסף של הבנק הןא משלם ריבית גבוה!
לכן כיום שרוב הרוכשים מחפשים תנאים בלבד (אגב זו בעיה בפני עצמה נדבר עליה בהמשך) ומשלמים תשלום נמוך היזם מדורג באשראי גבוה וכמו שאמרתי ריבית גבוה על מאות מליונים משנה את כללי המשחק
לכן מעדיף היזם לתת לרוכש הלוואת קבלן אשר הוא משלם את הריביות מראש!
שימו לב ההלואת לא ניתנת מהכיס של הקבלן אלא מהבנק ונרשמת על הלקוח היזם בסך הכל משלם את הריבית על ההלוואה מראש ובבוא המועד כשאר ניקח משכנתא נשלם את הקרן לבנק!
הריבית שרוכש פרטי מקבל היא נמוכה יותר מהריבית אשר נכללת בסך האשראי של הקבלן!
בנוסף את הכסף מהבנק הקבלן מקבל לחשבון הליווי וכך משתמש בפחות כסף מהכסף של הבנק…
לענייננו הסיכון היחיד שלנו בהלוואת הללו היא שרשום עלינו הלואה על אותו סכום.
זאת אומרת שאם בעוד שנה נרצה לרכוש רכב בהלוואה הדירוג אשראי שלנו יהיה גבוה יותר וריבית גבוה יותר.
