📈 מדד מחירי הדירות: התחלת עלייה או תיקון זמני ?
הלמ"ס פרסמה את נתוני סוף שנת 2025. על פניו, הכותרות צועקות "עלייה של 0.7 במחירי הדירות", אבל כשצוללים לנתונים מגלים תמונה מורכבת הרבה יותר, שלא בטוח שמבשרת על שינוי מגמה ארוך טווח.
1. הזינוק הדו-חודשי: מגמה או "סתם רעש"?
נכון, מחירי העסקאות באוקטובר–נובמבר 2025 עלו ב-0.7% לעומת החודשיים הקודמים. אבל חשוב לזכור שזה מגיע אחרי רצף ארוך של ירידות לאורך כמעט כל שנת 2025. האם זהו סימן ראשון להתאוששות, או פשוט "תיקון" טכני אחרי ירידות של חודשים? מוקדם מדי לקבוע.
2. המבט השנתי: דריכה במקום
הנתון המעניין באמת הוא ההשוואה לשנה שעברה: העלייה השנתית עומדת על 0.1% בלבד. במילים פשוטות – השוק נמצא כרגע בדיוק באותה נקודה בה היה לפני שנה. למרות ה"פיק" של החודשיים האחרונים, בסיכום שנתי השוק עדיין במצב של קיפאון וחיפוש כיוון.
3. פערים עמוקים בין המחוזות
מי שדוחף את המדד למעלה הן ירושלים (1.5%+) ותל אביב (1.2%+). מנגד, במחוז חיפה נרשמה ירידה של 0.3%-. יותר מזה, במבט שנתי מחוזות המרכז ותל-אביב עדיין נמצאים בטריטוריה שלילית עם ירידות של 2.9%- ו-2.8%- בהתאמה. זה מעיד על כך שהעלייה, אם קיימת, מוגבלת מאוד גאוגרפית והחלה בערים החזקות, יתכן ששאר הארץ תלך בעקבותיהם.
4. השוק ה"מסובסד" מעוות את התמונה?
נתון שחייב להדליק נורה אדומה: 45.1% מהעסקאות בדירות חדשות הן בחסות המדינה (מחיר למשתכן/מטרה). מחירי הדירות החדשות בכלל ירדו ב-0.8% בשנה האחרונה. כשיותר מ-45% מהשוק פועל בתנאים "מעבדתיים" של סבסוד, קשה מאוד להסיק מסקנות על כוחות השוק החופשי.
💡 השורה התחתונה:
המדד אמנם חיובי החודש, אבל כשמסתכלים על הירידות השנתיות במחוזות המרכז והדירוג השנתי הכמעט אפסי, מוקדם מאוד להכריז על חזרת הדהירה במחירים. האם זה הזמן לקפוץ למים או להמשיך להמתין? השוק עדיין שולח מסרים סותרים.
מה אתם אומרים? רואים את העלייה בשטח או שזה רק משחקי סטטיסטיקה של סוף שנה?
הכותב: ישראל גולדשמיד
משפטן ויועץ משכנתאות
0527111319
