מה זה מסלול 10/90 ולמה כולם מדברים על זה? המסלול שמציע דירה בלי לשלם – כמעט

מסלול 10/90 הפך בשנים האחרונות לאחד הכלים הכי פופולריים בעולם הנדל"ן. קבלנים רבים משתמשים בו כדי למשוך קונים, במיוחד צעירים, עם הצעה שנשמעת כמעט חלומית: תשלום של 10% בלבד בעת החתימה – וכל השאר ביום קבלת המפתח. מה זה בדיוק אומר, האם זה באמת משתלם, ואיפה מסתתרים הסיכונים? הנה כל מה שצריך לדעת לפני שנכנסים לעסקה כזו

מה זה מסלול 10-90 ואיך הוא עובד בפועל?

מדובר במודל תשלום שנפוץ בפרויקטים חדשים מקבלן. הרוכש משלם רק 10% מערך הדירה בעת החתימה על החוזה, ואת יתרת הסכום – 90% – הוא מעביר רק עם קבלת הדירה בפועל.

המהלך הזה נועד להקל על הקונה, שלא צריך לקחת משכנתא מיידית או להוציא את כל ההון העצמי בשלב מוקדם. התוצאה? הרבה יותר קל "להיכנס לדירה" – לפחות על הנייר.

ההבטחה הגדולה – למה זה מושך קונים צעירים

המסלול מאפשר לדחות את רוב התשלום בכמה שנים. עבור זוגות צעירים או משקיעים בתחילת הדרך, זו נשמעת כמו הזדמנות כלכלית מעולה: לחתום עכשיו על עסקה, ולשלם בעתיד כשתהיה משכנתא מאושרת, הכנסה גבוהה יותר או נכס שנמכר.

בנוסף, הקבלנים בדרך כלל סופגים את מדד תשומות הבנייה או חלק ממנו, ומבטיחים מחיר סגור וידוע מראש – מה שמוסיף לתחושת הביטחון.

הסכנות שבין השורות – איפה מתחבאים הסיכונים

כמו בכל עסקה עם תנאים שנראים טובים מדי, גם במסלול 10-90 מסתתרים לא מעט מוקשים.

ראשית, חשוב להבין שהקבלן לא מתחייב להשיג עבורכם משכנתא. האחריות להשגת המימון חלה אך ורק עליכם. יש לא מעט מקרים שבהם קונים חותמים על הסכם בהתלהבות. אך כעבור שנתיים או שלוש מתקשים לקבל את האישור מהבנק. בין אם בשל שינוי במצב התעסוקתי, ירידת הכנסה או מדיניות אשראי חדשה. רבים מסתמכים על כך ש"בעתיד נסתדר", אך המציאות הכלכלית לא תמיד צפויה. לידה, פיטורין, ירידה זמנית בהכנסות או התחייבויות חדשות עלולות לשבש את התוכנית כולה.

בנוסף, רבים לא שמים לב לכך שמועד המסירה בפרויקטים כאלה הוא לרוב גמיש מאוד. הקבלנים נוטים להשאיר לעצמם סעיפים שמאפשרים דחייה של חודשים רבים. לעיתים אפילו שנים – בטענה ל"נסיבות חיצוניות". המשמעות היא שהקונה עשוי להמתין זמן רב מעבר למצופה, תוך שהוא ממשיך לשלם שכירות או ריביות בלי לקבל מענה.

ולבסוף, לא ניתן להתעלם מהתסריט הכי קיצוני – קבלן שנקלע לקשיים או קורס. למרות שמדובר באחוז קטן מהמקרים, כשזה קורה – ההשלכות עלולות להיות הרסניות. אם לא ניתנה ערבות חוקית, או אם לא מתקיים ליווי בנקאי מוסדר. הכסף ששולם – גם אם רק 10% – עלול פשוט להיעלם. לכן חשוב לבדוק שהקבלן עומד בתנאי חוק המכר, מספק ערבויות בנקאיות תקפות ושיש ליווי פיננסי מסודר.

מה אומרים עורכי דין שמתעסקים ברכישות כאלה?

עורכי דין שמתמחים ברכישת דירה מקבלן ממליצים לבדוק מראש כל סעיף בחוזה. במיוחד את מנגנון התשלומים, לוחות הזמנים והבטוחות שנותן הקבלן. הם גם מדגישים. אל תסתמכו רק על מה שנאמר בעל פה – רק מה שכתוב בחוזה קובע.

טיפים לפני שחותמים: כך תדעו אם זה באמת בשבילכם

1. בדקו את יציבות הקבלן – האם זה גוף מוכר? מה הרקורד שלו?
2. השוו את המחיר לפרויקטים אחרים באזור – לפעמים המחיר "המוזל" יקר בפועל.
3. הכינו תוכנית מימון מראש – גם אם התשלום נדחה, תצטרכו לשלם בסוף.
4. התייעצו עם עורך דין פרטי מטעמכם – ואל תסתפקו בעורך דין של הקבלן.

לסיכום

מסלול 10-90 הוא הצעה מפתה, אך לא תמיד משתלמת. הוא עשוי להתאים לקונים שמבינים את הסיכונים, פועלים בזהירות ומלווים באנשי מקצוע מתאימים. לפני כל התחייבות – חשוב לקרוא, לבדוק ולהשוות.

רוצים להבין איך זה עובד באמת? קראו את המדריך המלא לרכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת, בשפה פשוטה וברורה.