התחום של התחדשות עירונית מציע הזדמנויות מדהימות – אבל כדי להבין איפה הכסף נמצא, צריך קודם להבין את הסוגים השונים.
הישראלים מחפשים היום השקעות חכמות וקרקעות עם פוטנציאל לתשואה גבוהה. אחד התחומים הבולטים ביותר בשנים האחרונות הוא התחדשות עירונית – אבל המונח הזה כולל כמה סוגים שונים של פרויקטים, שלכל אחד מהם אופי, פוטנציאל, ולוחות זמנים משלו.
1. קרקע נקייה – מדובר בקרקע ריקה לגמרי, שמוצעת במכרז על ידי המדינה (לרוב רמ"י). היתרון: אין דיירים, אין פינוי, והכול מתחיל מאפס. החיסרון: תהליך תכנון ארוך.
2. תמ"א 38/1 – פרויקט שבמסגרתו מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים לו עד 2.5 קומות חדשות. זהו מודל מועדף בשכונות בהן אין אפשרות להריסה מלאה.
3. תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש של בניין יחיד. היזם הורס את הבניין, בונה אותו מחדש עם תוספת יחידות, ללא שינוי כולל של השכונה. פתרון טוב לבניינים מבודדים.
4. פינוי בינוי – הדגל של פרויקטים של חידוש עירוני. הורסים מספר בניינים ישנים, ובמקומם מוקמות שכונות חדשות עם בנייה מודרנית, שטחים ציבוריים ותשתיות חדשות. דורש זמן רב, אבל מביא לשינוי כולל.
5. עיבוי בינוי – דומה לתמ"א 38/1, אך מאפשר עיבוי של עד 10 קומות חדשות, תוספת שטחים משותפים ואף הקצאת שטחים ציבוריים. מאפשר להוסיף מאות דירות בשכונה קיימת, בלי להרוס.
6. בינוי פינוי – השיטה החדשה של בינוי-פינוי מתחילה בבניית הבניין החדש, משיכה בפינוי הדיירים, ומסתימת בהריסת המבנים הישנים. כך נחסך זמן, וניתן למנוע מעבר לדירות זמניות.
📌 לסיכום:
העולם של התחדשות עירונית מאתגר, אבל מי שמבין את הסוגים וההבדלים, יודע לזהות איפה הסיכון ואיפה הרווח. לא כל פרויקט מתאים לכל משקיע – ולכן חשוב להכיר לעומק את המודלים ולבחור נכון.
