מתי המינוף יכול להרים אותנו גבוה? ומתי הוא עלול לרסק אותנו ?
אחד הכלים המשמעותיים והמרכזיים ביותר בתחום עסקאות הנדל"ן, הוא המינוף.
-כלומר קבלת הלוואה כנגד משכון הנכס.
אבל הרבה פעמים עולה השאלה, האם כדאי להתמנף כמה שיותר ולהביא כמה שפחות הון עצמי, או שאולי מומלץ לא ללכת רחוק מדי ולהגזים מבחינת מימון חיצוני בעסקה?
כדי לגלות את התשובה, בואו וניקח דוגמה מתחום אחר-מעולם הספורט.
משחק הכדורסל עבר שינויים רבים מאז שהומצא. אך אחד השינויים הדרמטיים ביותר היה הוספת קו השלוש, שמזכה את הקולע בשלוש נקודות במקום בשניים.
השינוי הזה שהתחיל כקוריוז במטרה להוסיף קצת עניין וצבע למשחק, שינה בסופו של דבר לא רק את האסטרטגיה , אלא אפילו את הדמויות שהשתתפו במשחק.
עד להמצאת קו השלוש, שחקנים גבוהים בלבד מצאו את עצמם רלוונטיים , הגובה שלהם היה מאפשר להם להגיע עד לסל בקלות וביעילות.
אך יחד עם המצאת הניקוד מקו השלוש, החלו להיכנס למשחק שחקנים מסוג חדש –שחקנים נמוכים, חדי עין ומדויקים, שהבינו שהם יכולים לצבור נקודות גם מרחוק ולא רק מתחת לסל ,
השחקנים הנמוכים הללו התחילו לשחק בטקטיקה חדשה שמייתרת את הצורך להתקרב מידי לסל, ולהזדקק לגובה על מנת להגיע לסל.
וכך התחילו להשתמש יותר ויותר ביתרון של זריקה מרחוק.
באופן דומה,גם בעולם הנדל"ן נוצר שינוי דרמטי ככל שנכנס מושג המינוף – האפשרות לקחת הלוואה כנגד רכישת נכס ואפילו ללא הון עצמי גבוה. יצרה את אותו אפקט של קליעה מקו השלוש.וזה פתח את הדלת לעולם הנדל"ן גם לשחקנים חדשים שלא היו יכולים להשתתף במשחק עד אז.
בשונה מהמצב הקודם בו רק שחקנים "גבוהים"- בעלי הון עצמי גבוה היו יכולים לרכוש נדל"ן. התחילו לפתע להיכנס למגרש הנדלן גם שחקנים "נמוכים" עם הון עצמי נמוך שהבינו שגם הם למרות ההון העצמי הנמוך שלהם יכולים "לזרוק מרחוק" על ידי שימוש במינוף ולהיכנס למגרש של הגדולים.
אבל מה קורה כשמנסים ללכת רחוק מדי?
בכדורסל, היו ניסיונות למנף את ההצלחה,ולהכניס גם ניקוד חדש למי שמייצר קליעה ממרחקים גדולים יותר ויותר – אבל בפועל, הזריקות האלה לרוב החטיאו את המטרה ולכן נותרו בגדר הימור של הרגעים האחרונים של המשחק, שכבר הכל אבוד ואין עוד מה להפסיד.
ובנדל"ן כמו בכדורסל, גם כאן היו מי שניסו ללכת ולזרוק רחוק מדי. הרעיון שאפשר להתחיל לקנות ולייצר נכסים ללא שום הון עצמי, רק עם מימון חיצוני, נשמע מפתה – אבל בפועל, ממש כמו זריקה ממרחק מוגזם מידי, זו שיטה שלרוב לא מזכה בנקודות ורק מחטיאה את המטרה
במידה רבה, משבר הסאב-פריים בארה"ב היה תוצאה ישירה של מינוף יתר:
אנשים רבים רכשו נכסי נדל"ן עם מימון גבוה מדי, ולעיתים אף ללא הון עצמי כלשהו ,ובעיקר ללא הבנה אמיתית של ההתחייבות הכלכלית שלקחו על עצמם. עבור רבים מהם, הכניסה לעסקה נעשתה מבלי שהייתה להם גישה ממשית לשוק הנדל"ן, אלא רק "זריקה מרחוק" – דרך אשראי נוח שהוענק להם בקלות.
כאשר אותם לווים, שהיו בעלי יכולת החזר נמוכה, החלו לפגר ולפספס את התשלומים החודשיים לבנקים, החלו המוסדות הפיננסיים לעקל את הנכסים ששועבדו כבטוחה להלוואות. אך בשל המינוף הגבוה, וגל העיקולים החלו ירידות חדות במחירי הדיור, מה שגרם לגלגל שהזין את עצמו והאיץ את הקריסה של הבנקים והשוק הפיננסי כולו, האירוע הסתיים לבסוף והוגדר כאחד המשברים הכלכליים החמורים בהיסטוריה.
אגב ,אצלינו בישראל אין חשש, וזאת מכיוון שהמערכת הבנקאית שונה מהותית:
בעוד שבארה"ב ההלוואה הייתה משועבדת לנכס בלבד (מה שמאפשר ללווים להחזיר את המפתחות לבנק במקרה של קריסה), בישראל הלווה עצמו מחויב ומשועבד להלוואה באופן אישי. ובנוסף, אין אפשרות לקבל מימון של 100% לנכס, אלא קיימת דרישה להון עצמי משמעותי.
עם זאת, גם כיום ישנם אנשים שנכנסים לעסקאות נדל"ן מבלי להבין כיצד יעמדו בהתחייבויות שלקחו על עצמם. התופעה הופכת לנפוצה יותר, בעיקר כאשר קבלנים מציעים מסלולי תשלום אטרקטיביים בפריסייל, כמו "10-90" (10% בעת חתימה ו-90% במסירה), שמקלים על הכניסה לעסקה אך עלולים להוות מלכודת למי שאין לו את היכולת הפיננסית לעמוד בתשלומים העתידיים.
וכפי שההיסטוריה מלמדת אותנו – כאשר יותר מדי אנשים נכנסים לשוק עם הלוואות ענק וללא גיבוי פיננסי מתאים, המשחק שלהם עלול להסתיים בקריסה כואבת.
כמובן שבעסקת נדל"ן אחת היתרונות זה היכולת להתמנף ולהשתמש בכסף של הבנק כדי לממן את העסקה שלנו,
אבל יש צורך לדעת מה הגבול הנכון,
אז מה הוא בדיוק הגבול?
את זה נלמד מהסיפור הבא ,
לפני זמן מה, באחד המפעלים בארץ שמייצר ומשווק מוצרים שארוזים בתוך בקבוקי פלסטיק נוצרה תקלה חמורה.
חלק מהבקבוקים כשהיו מסיימים את המסע שלהם על הפס הנע ,היו מגיעים למחלקת האריזה ומשם לשיווק ללקוחות הקצה כשהם ריקים לחלוטין.
כמובן שהתופעה החלה לייצר תלונות רבות מצד הצרכנים, שהחלו להתלונן ,והיו עלולים לתבוע את המפעל.
מנהל המפעל היה בדילמה קשה.
מצד אחד, לא היה ניתן להמשיך במצב הקיים,אך מצד שני,המומחים שהזמין על מנת לתקן את התקלה הודיעו לו, שאיתור התקלה ועלות התיקון יעלו הון תועפות. ושבנוסף לכך , התיקון עצמו יחייב השבתה מלאה של המפעל לתקופה ממושכת ,מה שיגרום להפסד כלכלי אדיר לרווחיות המפעל.
בעת שהיה נואש ואובד עצות, ניגש אליו אחד מהעובדים הפשוטים שבמפעל ואמר לו שהוא יכול לפתור את הבעיה עם תקציב של ..
100 שקל בלבד
מנהל המפעל המיואש אפילו לא צחק,
אבל העובד התעקש..
הוא קנה מאוורר והציב אותו בסוף הסרט הנע ,רגע לפני שהבקבוקים היו נכנסים לשלב האריזה.
ואז קרה דבר מפתיע,
רק הבקבוקים המלאים היו נשארים עומדים על מקומם ביציבות.
ואילו הבקבוקים הריקים היו נופלים או עפים מעוצמת הרוח הנושבת לעברם.
ולעניינו,
לפעמים אין צורך בזעזועים גדולים במשק כדי לגלות מי מאלו שקנה נכס נדלן מסוגל לעמוד על מקומו עומד ביציבות.
לפעמים מספיק במשב רוח כלשהו, כדי לנענע ולטלטל את אלו שהגיעו לעסקאות הנדל"ן שלהם כשהם ריקים לחלוטין וכשהם מסתמכים על הלוואות ומימון חיצוני בלבד.
מספיק שתהיה העלאת ריבית קטנה נוספת או חלילה עניין משפחתי קטן שישנה את המאזן הכלכלי ,כדי שכל אלו שלקחו על עצמם התחייבויות וקנו נכסי נדלן כשהם עצמם מלאים באוויר, כדי שאותם לווים יחלו ליפול או לעוף ממשב הרוח הבלתי צפוי שנושב לכיוונם.
ולכן ,כשאתם קונים נכס נדל"ן, עם מימון כלשהו חשוב שתעשו זאת באחריות– מינוף הוא כלי מדהים, אבל אסור להסתמך רק עליו,
האחריות האישית, התכנון והאיזון בין סיכון להזדמנות – הם מה שעושים את ההבדל בין הצלחה בנדל"ן לבין משחק מסוכן.
הכותב הוא נועם רפאלי, ממשרד נדל"ן לעניין תיווך ושיווק נדל"ן
