הסבת ערבויות: מה באמת קורה כשמוכרים דירה לפני האכלוס? גם שהקבלן מאשר.

סעיף קטן שיכול לבלבל רוכשים – ולעלות לכם ביוקר. כך תבינו מה המשמעות של הסבת ערבויות בפרויקט נדל"ן לפני מסירת הדירה

רבים שומעים את המושג "הסבת ערבויות" וחושבים שמדובר בדרך פשוטה למכור את הדירה עוד לפני האכלוס. במציאות? מדובר בתהליך משפטי וכלכלי שכולל סיכונים לא מבוטלים – ורחוק מלהיות אוטומטי.

מה זה בעצם הסבת ערבויות?
הכוונה היא להעברת זכויות על הדירה שרכשתם. כולל הערבות הבנקאית לרוכש אחר, עוד בטרם הסתיים הפרויקט ונמסרו הדירות.

אבל בפועל, זה לא כל כך פשוט – ויש שלושה מוקשים עיקריים שחייבים לשים אליהם לב:

1. התנאי של היזם. גם אם הקבלן מאשר עקרונית לבצע הסבת ערבויות, בפועל הוא מחייב את הרוכש המקורי (אתכם) לשלם את מלוא התמורה עוד לפני המסירה. זה אומר שתצטרכו להוציא סכום גדול לפני שראיתם את הדירה בכלל.
2. אישור הבנק המלווה. כל העברת זכויות בפרויקט עם ליווי בנקאי מותנית באישור מהבנק, שלא תמיד מאשר. אין התחייבות שהעברה תאושר – גם אם מצאתם קונה.
3. פער בערבות הבנקאית. אם רכשתם את הדירה ב־2 מיליון ומכרתם אותה ב־2.5 מיליון. הערבות הבנקאית שניתנת לרוכש החדש היא רק על הסכום המקורי שבחוזה. כלומר, 500,000 ₪ נותרו ללא שום בטוחה. סכום לא מבוטל.

הסיבות הנפוצות שבעקבותיהם מבצעים הסבת ערבויות

התופעה של הסבת ערבויות נפוצה במיוחד בפרויקטים חדשים בהם הדירות עדיין לא אוכלסו והרוכשים מחפשים דרכים לצאת מהעסקה לפני המסירה בפועל.
כגון לקוח שנקלע לקושי כלכלי. או אם לקוח שינה תכניות ורוצה להשקיע במקום אחר.
סיבה נפוצה נוספת היא העברת דירה אגב גירושין. מצב משפטי שבו אחד מבני הזוג מעביר לשני את זכויותיו בדירה שכבר נרכשה, או מוכרים את הדירה לצד שלישי.
גם במקרים שהם צורך מהותי ולא משיקולים עסקי. והבנק המלווה דורש גם כאן אישור ולעיתים גם תשלום יתרת החוב במלואה.

📌 לסיכום:

הסבת ערבויות נשמעת כמו פתרון אלגנטי למכור דירה "על הנייר". אבל היא כוללת הרבה מגבלות וסיכונים. אל תבנו על האפשרות הזו כתוכנית עיקרית ליציאה מהעסקה. תמיד תבדקו את הדרך שבה ניתן לסיים את ההתחייבות מול היזם בפועל, ורק אז תקבלו החלטה. ומומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה לענייני נדלן לפני הבקשה לקבלן.