תוכנית ישנה, הזדמנות חדשה
תמ״א 38 היא אולי אחת התוכניות המדוברות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי. מה שהתחיל כתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפך לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית – ומצד שני, גם לסוג של תעלומה עבור הציבור הרחב. למה זה לוקח כל כך הרבה זמן? מי באמת מרוויח מזה? ומה זה אומר לקנות דירה בפרויקט כזה?
אז קודם כל – מדובר בתוכנית לאומית, שהושקה ב־2005 כדי להתמודד עם החשש לרעידות אדמה בבניינים שנבנו לפני 1980. התמורה לדיירים היא ברורה: שדרוג מלא של המבנה – כולל ממ״ד, מעלית, לובי, תשתיות חדשות, מרפסות ולעיתים גם חניה – מבלי לשלם שקל מהכיס. היזם מקבל בתמורה זכויות בנייה נוספות ומרוויח ממכירת דירות חדשות שייבנו בבניין או בצמוד אליו.
אבל המשמעות האמיתית של תמ״א 38 לא נגמרת רק בבניין – היא נוגעת לאיכות החיים. מי שגר בבניין מחודש נהנה מבידוד תרמי ואקוסטי, מעלית, מרפסת – ובעיקר, מהשבחת ערך הנכס שלו בעשרות אחוזים. בלא מעט אזורים בארץ, תמ״א 38 שינתה את פני השכונה, לא רק את הבניין.
איך זה עובד בפועל?
היזם מציע לבעלי הדירות עסקת פינוי־בינוי חלקי – הדיירים נשארים בדירה במהלך הבנייה. (אם זו לא תמ״א 38/2 שכוללת פינוי מוחלט). ובתום התהליך מקבלים דירה משודרגת, בבניין מודרני ובטיחותי. עם השנים, נוספו לתוכנית גרסאות נוספות. כגון פינוי בינוי מלא או הריסה ובנייה מחדש. ומתכנני הפרויקטים פועלים כדי לאזן בין צורכי הדיירים לצורכי העירייה, תוך שילוב תכנוני מדויק.
ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 – ומה זה אומר על הדירה שאתם קונים?
בתחום ההתחדשות העירונית קיימים שני מסלולים עיקריים של תמ"א 38 – ולכל אחד מהם יתרונות שונים שחשוב להכיר לפני שמקבלים החלטה על רכישת דירה:
תמ"א 38/1 מתייחס לחיזוק ושדרוג הבניין הקיים: מוסיפים ממ"ד, מרפסות, משדרגים את התשתיות, מוסיפים מעלית ולעיתים גם מחסנים וחניה. מדובר באותה שלד בניין – אך עם שדרוג מקיף שמביא אותו לסטנדרט מודרני.
תמ"א 38/2, לעומת זאת, הוא פרויקט הריסה ובנייה מחדש. הורסים את הבניין הישן ובונים תחתיו בניין חדש לגמרי, על כל המשתמע – כולל תקני בטיחות, תכנון מודרני ותשתיות חדשות. דיירים ותיקים מקבלים דירה חדשה, והקבלן מוסיף דירות חדשות לשיווק חופשי.
למה זה חשוב? כי אם אתם קונים דירה בפרויקט תמ"א 38/1, אתם מקבלים דירה חדשה לחלוטין – אבל במחיר של שדרוג, לא של בנייה מאפס. והפער הזה שווה הרבה כסף.
יש גם לא מעט אתגרים בדרך – בירוקרטיה, הסכמות דיירים, אישורים מהעירייה. אבל כאשר זה קורה – התוצאה מדברת בעד עצמה. בניין חדש במקום ישן, איכות חיים גבוהה יותר, ועלייה מיידית בערך הנכס.
האם כדאי לקנות דירה בפרויקט תמ״א?
אם הפרויקט כבר בשלבים מתקדמים (אחרי היתר, לקראת בנייה), זו יכולה להיות עסקה משתלמת במיוחד. המחיר לרוב נמוך ממחיר דירה חדשה בפרויקט רגיל, כי האדמה כבר קיימת, התשתיות במתחם קיימות, וליזם יש פחות סיכונים. מצד שני – חשוב לבדוק היטב: מי היזם? מה המפרט? מתי האכלוס? האם הבניין הקיים באמת מחוזק כמו שצריך?
הכי חשוב להבין – תמ״א זו לא הנחה במחיר. זו עסקה עם ערך.
דירה חדשה – בלי לשלם את המחיר של פרויקט חדש
לדוגמא, פרויקט מבצע סיני בבת ים ממחיש את כל היתרונות של תמ"א 38/1: המיקום – צמוד לרכבת הקלה ובמרחק נגיעה מתל אביב; הדירה – חדשה, עם ממ"ד, מרפסת ומפרט מודרני; והמחיר – של פרויקט חיזוק, לא של בניין חדש מהיסוד.
המשמעות? אתם מקבלים נכס איכותי, באזור מתפתח ובמרחק דקות מהמרכז – בתנאי תשלום נדירים של 10/90 ללא הצמדה וללא ריבית, ואכלוס שמתקדם בקצב מהיר.
לסיכום – לא סתם שיפוץ זה שדרוג לחיים.
אם יש לכם דירה בבניין ישן – תמ״א 38 יכולה להפוך אותה לנכס מחוזר. אם אתם שוקלים לקנות דירה – פרויקט כזה יכול להעניק לכם דירה חדשה, משודרגת, במיקום מרכזי ובמחיר נוח. ויותר מהכול – מדובר בצעד קטן לדירה, וצעד ענק לאיכות החיים והביטחון שלכם.
