מתי חייבים לקחת הלוואת קבלן? בד"כ כאשר היזם נותן תנאי תשלום אשר פחות מ- 15%. כלפי הבנק עסקה כזו אינה נחשבת לעסקת מכר. ולכן אתם חייבים לקבל הלוואת קבלן לפחות להשלים לסכום של 15% בכדי שהעסקה תחשב לעסקת מכר.
רבים מהקבלנים מאפשרים לרוכשים לקבל מימון שמגיע ליותר מ־15% . ובכלל ישנם קבלנים שגם בתנאי תשלום של 15% מעניקים הלוואת קבלן נוספת.
ומה העניין בזה?
שימו לב: כאשר יזם מקבל ליווי בנקאי מהבנק. הבנק בודק את גובה ההלוואות שהקבלן כבר לקח, ומשם הוא קובע את הריבית על האשראי החדש.
ולכן כשהיזם לוקח הלוואות רבות ומגביר את המינוף, הבנק מעלה את הריבית כדי לצמצם את הסיכון.
וכשאני מדבר על ריביות גבוהות שהקבלן פתוח על 200-300 מליון כל אחוז 1 משנה את התמונה לחלוטין.
כאשר היזם לוקח רק 15% מהרוכש הווי אומר שהחשבון בנק (שנפתח ספציפית לפרויקט הזה). אינו מלא היות ומשתמשים בכסף לבניה (כמובן בפיקוח הבנק וזהו ליווי בנקאי).
וככל שהיזם מתחיל להשתמש בכסף של הבנק הןא משלם ריבית גבוה!
לכן כיום שרוב הרוכשים מחפשים תנאים בלבד (אגב זו בעיה בפני עצמה נדבר עליה בהמשך). ומשלמים תשלום נמוך היזם מדורג באשראי גבוה וכמו שאמרתי ריבית גבוה על מאות מליונים משנה את כללי המשחק
לכן מעדיף היזם לתת לרוכש הלוואת קבלן אשר הוא משלם את הריביות מראש!
מה קורה אצל הלקוח?
שימו לב ההלואה לא ניתנת מהכיס של הקבלן אלא מהבנק ונרשמת על הלקוח. בפועל, היזם פשוט משלם מראש את הריבית לבנק – והרוכש הוא זה שמשלם את הקרן כאשר הוא לוקח את המשכנתא.
הריבית שרוכש פרטי מקבל היא נמוכה יותר מהריבית אשר נכללת בסך האשראי של הקבלן!
בנוסף את הכסף מהבנק הקבלן מקבל לחשבון הליווי וכך משתמש בפחות כסף מהכסף של הבנק…
לענייננו הסיכון היחיד שלנו בהלוואת הללו היא שרשום עלינו הלואה על אותו סכום.
זאת אומרת שאם בעוד שנה נרצה לרכוש רכב בהלוואה. הדירוג אשראי שלנו יהיה גבוה יותר וריבית גבוה יותר.
לכל היזמים של רשות היחיד – בקרו בדף היזמים של רשות היחיד.
