מדריך רכישת דירה מקבלן!

בס"ד

אחת הרכישות הגדולות אשר נבצע בחיינו היא רכישת דירה.

ובטח שמדובר ברכישת דירה מקבלן בה ההליך והמושגים שונים מעט מדירה יד שניה אשר עומדת וקיימת.

במדריך הבא אנסה לתמצת את מושגי היסוד אשר כל רוכש מוכרח לדעת לפני רכישת דירה מקבלן, הליך הרכישה, חוקי המכר, מיסוי, וכמובן טיפים ועצות אשר יחסכו לכם הרבה מאוד כסף ועוגמת נפש בעת הרכישה

קריאה מהנה!

היזם

בישראל קיימות מאות חברות יזמיות אבל יש לשים לב החברה היזמית הינה החברה אשר יוזמת ומתכננת את הפרויקט החל משלב הזכייה בקרקע ועד הביצוע {או חתימת דיירים במקרה של פינוי בינוי} אבל אינה החברה המבצעת!! הוי אומר החברה הקבלנית, החברה הקבלנית לרוב הינה חברה חיצונית.

לדוגמא חברת היזמות "אפריקה ישראל מגורים" אפריקה ישראל הינה חברה יזמית, החברה ניגשת למכרזים על קרקעות מהמדינה או לחלופין מקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית {פינוי בינוי פירושו הורדת מספר בניניים לחלוטין וביצוע בניה מחדש, תמ"א 38/1 פירושה חיזוק המבנה והוספת 2.5 קומות על גג הבניין. תמ"א 38/2 פירושה הטורדת בנין יחיד לחלוטין וביצוע בניה מחדש} ,מתכננת את הפרויקט מגישה את הבקשה להיתר ולאחר קבלת ההיתר מעבירה את עבודות הביצוע לקבלן חיצוני דוגמא לחברה קבלנית {ביצוע} – חברת "דניה סיבוס", דניה סיבוב נחשבת לאחת מחברות הביצוע הגדולות בארץ. ישנם חברות יזמיות אשר מחזיקות בבעלותם גם חברות ביצוע כגון חברת אבני דרך אשר מחזיקה בחברת הביצוע גל אראל והיא גם החברה היזמית וגם החברה המבצעת.

כשאתם מגיעים למשרד מכירות חשוב שתדעו כמובן מי החברה היזמית ולבדוק את רמת ההקפדה שלה בפרויקטים אחרים ומה איכות החומרים , מומלץ לבדוק עם דיירים בפרויקט מאוכלסים של החברה ולקבל מהם אינפורמציה מלאה יותר. כמו כן יש לבדוק מי החברה המבצעת- החברה הקבלנית ולבחון ביקורות על טיב החברה, עמידה בזמני מסירה ועוד… {שימו לב לא כל חברה קבלנית מורשת לבנות פרויקטים בסדרי גודל של מאות יחידות, בעצם כל חברה קבלנית מקבלת סיווג מהמדינה {אשר ניתן לפי ותק, עבודות ועוד} ככל שהחברה צברה ניסיון וותק תקבל החברה מהמדינה סיווג גבוה יותר וככל שהסיווג גבוה יותר גבוה כך החברה יכולה לבצע פרויקטים גדולים יותר [הסיווג הגבוה ביותר הוא ג'5 ] וזאת כדי להימנע ממצב בו חברה קטנה לוקחת על עצמה פרויקטים גדולים שאינה מסוגלת לבצע.

בכל מקרה וכמו שיפורט בהמשך לכל דירה קיימת אחריות, לאחריות אחראית החברה היזמית איתה חתמתם על התקשרות ולא החברה הקבלנית! {מומלץ ליצור קשרים ויחסים טובים עם מנהלי החברה המבצעת – יחסוך לכם כסף רב בשינויים כאלו ואחרים בדירה}

אז לאחר שהחלטתם אם אתם רוכשים דירה למגורים או השקעה ולאחר שבחנתם את האזור והפרויקטים ונכנסתם למשרד המכירות יש לשים לב לכמה דגשים חשובים

יש לבדוק את השלב התכונני של הפרויקט, האם ניתן היתר בניה – היתר בניה זהו השלב הסופי בו הועדה המקומית מאשרת ליזם לבנות את הפרויקט, שימו לב ישנם פעמים בהם לא ניתן היתר בניה סופי במצב כזה תשאלו האם ניתן היתר בתנאים? ההיתר בתנאים, היתר בתנאים הינו היתר בניה אשר אותו מעניקה הועדה לחברה בתנאי שיקיימו כמה תנאים אחרונים {תנאים שהיא קובעת ועל היזם לעמוד בהם} היתר זה מוכיח שהפרויקט אכן יצא לפועל בקרוב כמו כן יש מצבים בהם טרם ניתן היתר בניה אך ניתן היתר חפירה ודיפון, היתר הוי אומר שהיזם יכול לעלות על הקרקע ולהתחיל את שלב החפירות גם מצב זה מוכיח שאכן הפרויקט יתבצע.

בטחונות

בעקבות פרשת נפילת חפציבה, הרחיבה הכנסת את חוק המכר {נרחיב בהמשך} ומחייבת החוקה את היזם לתת לכל רוכש בטוחה על כספו כגון ערבות בנקאית / חברת ביטוח וכל עוד אין ליזם בטוחה כזו אסור לו לגבות סך של יותר מ-7% מערך הדירה! ולכן במקרה בו הגעתם לפרויקט אשר טרם ניתן לו היתר בניה והמצאת בטוחות שימו לב לא לשלם יותר מ-7% ואפילו שיספרו לכם שהמצב הפיננסי של החברה יציב ביותר.

החברות הגדולות במשק בד"כ גובים את ה-7% לחשבון החברה!

כאשר הרכישה הינה מחברות יזמיות קטנות יותר {או ברות פרטיות} ההמלצה שלי היא לבקש שגם ה-7% הללו יועברו לחשבון נאמנות ורק לאחר קבלת בטוחה כגון ערבות בנקאית הסכום יפדה!

שימו לב אם היזם טרם עלה לקרקע לרוב הליווי בנקאי אינו בתוקף ולכן לא ניתנת בטוחה על הכסף אך כאשר יעלה לקרקע יכנס הליווי לתוקף…

שימו לב:

הבטוחות אשר נוהגים לתת היום הינם ערבות בנקאית או ערבות של חברת ביטוח אל תתפתו לקבל בטוחה כגון הערת הזהרה על הקרקע או שותפות בחברה! { אם נרשמת הערת הזהרה היא נרשמת על כל הרוכשים כך שבתוצאה הסופית יש לכם חלק בקרקע בנוסף למאות שותפים ובמקרה בו ח"ו היזם יפול חלקכם בקרקע לרוב לא יהיה שווה את הסכום ששילמת!}

אם בכל זאת נתקלתם ביזם אשר מספר לכם שיש לו מפסיק נזילות ואינו צריך ליווי בנקאי החוק מתיר לו לגבות תשלום לפי קצת התקדמות הבניה, זאת אומרת עד שלב החפירות תשלום של 7% בלבד משלב החפירות ועד ליציקת קומה ראשונה תשלום נוסף {סדר התשלומים מפורטים בנספח}

ב.

יש לבדוק האם הדירה הינה דירה על הנייר או דירה בשלב הפריסייל?

ההגדרה האמיתית של דירה על הנייר היא רכישה בשלב בו היזם זוכה בקרקע, אז הרוכש לא היה יודע בוודאות את גודל הדירה, כיווני הדירה ועוד ואכן עסקה זו נחשבה לעסקה בעלת סיכון גבוה.

היום הציבור שינה את ההגדרה הזו ובעצם לרוב ששומעים דירה "על הנייר" הכוונה היא רכישת דירה בשלב בו היזם טרם עלה לקרקע אבל מבחינה תכנונית יש תכנון מפורט! זאת אומרת שהרוכש יודע בדיוק איזו דירה מקבל, מהם הכיוונים, באיזה קומה וכו' והסיכויים שיהיו בה שינויים הם קטנים מאוד ולכן עסקה זו עם כל האמור לעיל נחשבת לפחות מסוכנת אבל בהחלט אטרקטיבית.

דירה בשלב הפירסייל–

לפני שגוף מממן נכנס לממן פרויקט בניה הוא מחייב את היזם למכור מספר מסויים מהדירות {כדי לבדוק שמערכות המכירה של היזם תקינות ולרוב כדי למזער סיכון} דירות אלו לרוב נמכרים במספר לא מבוטל של אחוזים מתחת למחיר שוק ושיווק עתידי. שלב זה נקרא ונחשב לשלב הפריסייל האמיתי!

שימו לב לרוב היזמים מוכרים את הדירות הללו ללא כל פרסום ובמחיר משמעותי מתחת למחיר שיווק עתידי וזאת כדי לא לפגוע להם במכירות העתידיות, וכאשר אתם רואים פרסום של פרויקט בשלב הפריסייל הכוונה שנפתחה המכירה בפרויקט אבל את מחירי הפריסייל האמיתיים כבר לא ניתן למצוא אבל שוב עדין המחירים יהיו אטרקטיביים יותר מהשיווק העתידי.

{דירות במכירות מוקדמות ושלב פריסייל אמיתי וכן פרויקטים עתידיים ניתן למצוא באתרנו פאוור גרופ}

לאחר הבדיקות הנ"ל תבקשו את תכנויות המכר

בתוכנית המכר תמצאו שרטוט וחלוקה, מס חדרים ואת גודל הדירה במטרים! שימו לב לרוב המטרים המוצגים בתוכנית המכר הינם גודל הדירה הברוטו הוי אומר שגודל הדירה בנטו יהיה פחות!

קירות הבית הפנימיים וחצי מעובי הקיר החיצוני נחשבים כחלק מגודל הדירה ליחס הברוטו.

{שטח פלדלת כולל בתוכו את עובי הקירות הפנימיים אבל לא את החיצוניים המשותפים}

על פי החוק לקבן מותר לסטות עד -2% בגודל הדירה {או 5% משטח הגינה} זאת אומרת דירה של 100 בברוטו יתכן ותקבלו 98 מטר בברוטו – באופן חוקי.

קירות הבית הפנימיים וחצי מעובי הקיר החיצוני נחשבים כחלק מגודל הדירה ליחס זה!

ישנם פרויקטים בהם קומות הבניין הינם קומות טיפוסיות אותה תכנית באופן שווה מקומה מסוימת ועד לקומה מסוימת. קומות אלו נקראים קומות טיפוסיות לכם יוצגו תכניות הדירה הדירה בלא יחס לקומה ולאחר החלטה על הדירה פשוט תבחרו את הקומה הרצויה. [תבקשו לקבל את תכנית העמדה, תכנית העמדה הינה תכנית המתארת את מיקום עמדת הבניינים בכלל הפרויקט בכתנית זו תוכלו לראות בברור לאיזו דירה עלול להיחסם הנוף או שיש היזק ראיה מהבניים הסמוך ועוד }

מפרט הדירה

תעברו היטב על מפרט הנכס והבניין בכללותו שימו לב לאיכות החומרים אותם היזם מציע.

ברכישת דירה מקבלן הרוכש מקבל מספר רשתות בהם יכול לבחור לעצמו את סוג וצבע הריצוף, את סגנון המטבח, חדרי השירותים ועוד שימו לב עם איזה רשתות עובד היזם וכך תקבלו אינדקציה לגבי איכות החומרים. לרוב קבלנים רושמים במפרט המכר "הכנה למזגן מרכזי", "הכנה לחימום תת רצפתי" והרוכש מתבלבל וחושב שמקבל בפועל את המוצרים הללו אבל בפועל אינו מקבל מוצר מוגמר אלא הכנה בלבד! המוצר עצמו שווה עשרות אלפי שקלים…

שינויי דיירים

בכל רכישה מקבלן יכול הרכוש לבצע שינויים פנימיים בתוך הדירה ומושג זה נקרא – שינוי דיירים

{יש לשים לב שישנם שינויים שלא ניתן לעשות כגון הזזת חדרי שירותים ראשיים {ניתן להזיז עד מרחק מסוים} במצב זה ישנו מחירון אשר נקרא מחירון דקל מחירון לעומדן עלויות בענף הבניה שעל פי המחיר הנקוב בו מותר ליזם לגבות לרכוש על שינויים}

על מנת שהיזם לא יבקיע מכירים בעת שינווי כזה או אחר מחייבת החוקה את היזם להיצמד למחירון "דקל" {מחירון קבלנים מוסכם ומפוקח אשר בו מפורטים עליות העבודה כגון שבירת קיר, פינוי, הוספת שקעי חשמל ועוד} שימו לב שהיזם אכן מתמחר לכם עבודות ע"פ מחירון זה.

מחיר הנכס ותנאי התשלום

במקרה בו ליזם יש ערבות בנקאית לרוב היזם יאפשר אופציה לרוכש תשלום בפריסה נוחה יותר לרבות 20/80 זאת אומרת 20% בחתימת חוזה והייתרה באכלוס. {המינימום לעסקת נדל"ן מחייבת ברכישת דירה מקבלן ע"פ הבנק הוא תשלום של 15% [את ייתרת ניתן לשלם גם באכלוס] [במקרה בו היזם נותן הטבה בה הוא מאפשר תשלום של 10% בלבד בעצם היזם או הבנק משלימים את התשלום לרוכש עד לשווי 15% ולרוב עסקה זו כפופה באישור!}

שימו לב יתרת התשלום ליזם צמודה למדד תשומות הבניה! {כל עוד לא סוכם אחרת בחוזה}

מדד תשומות הבניה – מדד אשר מתפרסם בכל 15 לחודש בשעה 18.30 {במידה וה-15 לחודש חל בשישי/ שבת /ערב חג יתפרסם המדד באותו יום בשעה 14.00

והוא מדד אשר המשקלל את השינויים במחירי החומרים לבניה כגון עלויות הבטון, הברזל וכד'

וככל שהמדד עולה כך עליות הבניה יקרות יותר וכאשר מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה במקרים כאלו מי שסופג את עליות מחירי הבניה אלו הרוכשים!

כיום מאפשר החוק ליזם להצמיד 40% מסך ערך הדירה למדד וזאת לאחר ניכוי סכום התשלום הראשוני שהרכוש שילם ומינימום 20% מערך הדירה הוי אומר דירה אשר מכירה 2 מיליון שח חייב היזם לקזז את כל התשלום אותו שילם הרכוש ומינימום 20% נשאר 1.6 מ' מתוך הסכום שנשאר רשאי היזם להצמיד למדד התשומות רק 40% ובמקרה זה 640.000 זהו הסכום אותו היזם יצמיד למדד תשומות הבניה!

אם הרוכש שילם מקדמה של 50% = 1 מ' רשאי היזם להצמיד רק 400,000 למדד התשומות שהם 40% מיתרת החוב}

ליזם אשר אינו מנפיק ערבות בנקאית וללא ליווי חברת ביטוח {המלצה שלי לא להתקרב לפרויקט כזה אע"פ שהיזם מציג שיש לו חוסן פיננסי והפרויקט אטרקטיבי ביותר} מאפשר החוק לגבות כסף מהרוכש רק על פי קצב התקדמות הפרויקט וזאת כדי להבטיח את כספי הרכוש ולכן עד העמדת קומה ראשונה מותר ליזם לגבות תשלום על סך 7% וכן הלאה…

יזם אשר המציא לכם בטחונות כגון ערבות בנקאית/ חברת ביטוח תשלום התמורה מתבצע ע"י פנקס השוברים אשר תקבלו ולא ישירות לחשבון היזם!

הגוף המבטח את הפרויקט מוסר לידכם פנקס על שמכם ובתוספת פירוט הנכס אתם הולכים לבנק שלכם ומשלמים את התשלום לקבלן ע"י השוברים {כך כספכם מובטח}

לאחר בחירת הדירה קומה תוספות ותנאי תשלום ממשיכים והחלטתם להתקדם על הדירה.

תקבלו טופס בקשה לרכישת דירה.

על מנת להתקדם ולקבל חוזה מכר מפורט מעורך הדין של היזם יש למלא טופס בקשה לרכישת דירה ובנוסף ציק פקדון {בד"כ על סך25.000} מטרת טופס זה היא לבדוק את רמת הרצינות והנכונות לביצוע עסקה

היזם לא מעוניין למצוא את עורך הדין עסוק כל היום בלהעביר הסכמי מכר {חוזים} לרוכשים לא רלונטים ולכן נדרש מילוי הטופס….

בטופס הבקשה מפורט שמכם בתוספת תעודת זהות, כתובת מייל ומגורים, תיאור הדירה בה אתם מתעניינים, לרבות קומה, גודל הצמדות. כמו כן מפורטים ההסכמות הראשוניות כגון תנאי התשלום וכו' לטופס זה יש לצרף צילום תעודת זהות ולרוב תדרשו לתת ציק פקדון, ישנם קבלנים אשר מפקידים את הציק הזה וכמובן במידה והגעתם לחוזה מכר ורכישת הדירה התשלום הנ"ל מתקזז מסך התשלום אך ישנם יזמים אשר משאירים את הציק בחשבון נאמנות עד לחתימת חוזה מחייב. ושוב הליך זה בוחן את רמת הרצינות וכמובן מדרבן להגיע למכירה.

חשוב ביותר לשים לב שבטופס זה יהיה מצוין שבמידה ואין בינכם הסכמה משפטית בחוזה המכר טופס זה מבוטל והציק חוזר!! ניתן להוסיף הערה זו גם בכתב יד על הטופס כמו כן ניתן להוסיף הערות נוספות וחותמת חברה עליהם!

לאחר מילוי הטופס נפרדים לשלום ממשרד המכירות ומחכים לאישור החברה {על המחיר והתנאים הראשונים אשר מפורטים בטופס} לאחר אישור החברה תקבלו טיוטת חוזה למייל שלכם.

שימו לב לטעות שרבים עוברים!!!

בעת רכישת דירה מקבלן מתיר החוק ליזם לגבות מהרוכש הוצאות משפטיות [עורך דין] {ישנם יזמים אשר מכללים הוצאות זו במחיר הדירה}

אם הסכום ששילם הקונה עבור רכישת הדירה אינו עולה על 4,642,750 ₪ (נכון לשנת 2022), סכום ההשתתפות שהיזם יכול לדרוש מהקונה עבור עורך הדין יהיה הנמוך מבין שני אלה (לפני הוספת מע"מ):

5,114 ₪.

0.5% ממחיר הדירה, כפי שנקבע בחוזה המכירה.

אם הסכום ששילם הקונה עבור רכישת הדירה גבוה מ-4,642,750 ₪ (נכון לשנת 2022), החוק לא מגביל את היזם בסכום שאותו הוא יכול לדרוש עבור הוצאות משפטיות.

התשלום עבור עורך הדין של הקבלן הינו רק בגין התחייבות היזם לרשום את הרוכש בסוף תקופת הבניה בפנקס הבתים המשותפים – טאבו אבל כלל אינו משרת את האינטרס של הרוכש אלא של היזם בלבד!

ולכן חובה על כל רוכש לקחת עורך דין שיעמוד נגד עו"ד של היזם ויבדוק את העסקה לעומק כגון מצבה הקניני של הקרקע, ערבות בנקאית, היתר בניה, תקופת איחור, אחריות על העבודה, שינויים ותוספות, אישורי החרגה, עדכון מע"מ ועוד… בבקשה אל תחסכו את הסכום תשתמשו בשירותיו של עורך דין כי בעתיד אתם עלולים לשלם על כך הרבה מאוד כסף!

לפני חתימת חוזה שימו לב למועד מסירת הדירה בו מתחייב היזם למסור את הדירה לרכוש!

בעת חתימת החוזה אתם תצטרכו לחתום על כמה וכמה עותקים {בד"כ 3} ולאחר מכן החוזים הללו נשלחים לחברה לחתימה שלהם וכשהם חותמים נשלח אליכם או למשרד המכירות חוזה מקור.

לרוב בעת אספת החוזה תדרשו להגיע עם יפוי כח נוטריוני {ומינימום שני עותקים} במידת הצורך תקבלו הסבר ע"י החברה.

איחורים במסירת הדירה ע"פ חוק

על פי תיקון החוק שאושר תיקון 9 לחוק המכר, עד לחודש איחור במסירה לא יחויב היזם בפיצוי כלל {ימי חסד} ואילו החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד לארבעה חודשים – יעמוד הפיצוי "בגובה שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה" עבור כל חודש. בגין החודשים החמישי עד העשירי של איחור – יעמוד הפיצוי על גובה של 125% משכר הדירה בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים ורדיואקטיבי!

במהלך בניית הפרויקט ובשלבים מתקדמים יותר יצרו איתכם קשר מהמחלקה לשינויי דיירים של היזם אתם תדרשו לבחור את עיצוב הבית כגון ריצוף, קרמיקות, אסלות, ברזים ועוד {מתוך מבחר חניות ותקציב מסוים אשר תקבלו מהיזם ניתן לשדרג בחניות הללו למוצרים יקרים יותר את התוספת הרוכש יספוג. כמו כן ניתן להזדכות אצל היזם בסכום המוצר ולרכוש ברשת אחרת {נתון לשיקןל דעתו המלא של היזם ובכפוף להסכם המכר}

בד"כ שלושה חודשים לפני מסירת הדירה תדרשו מהיזם להשלים את יתרת התשלום שימו לב להשאיר יתרה קטנה לקבלת מפתח בפועל ולאחר בדיקת בדק בית!

בקבלת המפתח מהיזם ולפני חתימה על מסירה תקינה יש להזמין בדק בית! בדק בית נעשה על מנת לבדוק שהנכס עומד בכל התקנים, ליקוי בנייה קיימים בו, וכיצד לתקנם. המשפט 'מה שרואים מכאן, לא רואים משם' מעולם לא היה רלוונטי יותר – והדברים שמהנדס בניין מוסמך רואה בזמן בדק בית, הם פרטים קטנים שכנראה שלעולם לא תשימו לב עליהם, עד הרגע בו הרטיבות מתגלה על התקרה, הסדקים נוצרים במפרסת או שהריצוף מתחיל לשקוע תחת רגלינו! קבלנים צריכים לעמוד בהרבה חוקים ותקנות שלנו אין מושג לגביהן, וגם לעולם לא נצליח לראות את ההבדל – הוא טמון בסוג החול מתחת לריצוף, בשיפוע המרפסת ובעוד פרטים קטנים שאת הליקוי שבהם נזהה רק אחרי כמה שנים. בדק בית לדירה חדשה יאפשר לנו לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים לפני הכניסה לדירה, מה שימנע עוגמת נפש, בלגן ואת האפשרות שהקבלן יטען שאנחנו גרמנו לליקויים ולכן מומלץ ביותר להזמין בדק בית.

אחריות

כמו כל רכישת מוצר גם ברכישת דירה מקבלן ישנה אחריות

אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

תקופת הבדק-

בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.

תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי (לכל ליקוי תקופת הבדק שונה, כפי שיפורט בהמשך).

תקופת האחריות-

בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.

תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים.

לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות הקבלן רק במקרים הבאים: