מחירי הדיור בישראל ירדו או יעלו?

מחירי הדיור בישראל: האם ירדו אחרי הריבית והמלחמה?

שאלה מטרידה עולה שוב ושוב בקרב רוכשים, זוגות צעירים, משקיעים ובעלי דירות: מה יקרה למחירי הדיור בישראל? האם העלאות הריבית הרצופות של בנק ישראל יגרמו סוף סוף לירידה במחירים? ומה צפוי לקרות ביום שאחרי המלחמה?

כדי להבין את המציאות, צריך להתחיל בשורש: למה מחירי הדירות בישראל גבוהים כל כך? הסיבה המרכזית היא הביקוש האדיר – והמענה החלקי בלבד שמספקת המדינה.

בישראל מתחתנים מדי שנה כ־40,000 עד 50,000 זוגות. לזה יש להוסיף כ־20,000 עולים חדשים, עוד כ־12,000 זוגות שמתגרשים, ומשקיעים מהארץ ומחו"ל. התוצאה: ביקוש של כ־70,000 עד 80,000 דירות חדשות מדי שנה.

בפועל, לפי נתוני הלמ"ס, בכל שנה נבנות בישראל רק כ־45,000 דירות. כלומר, בכל שנה נוצר מחסור של 30,000 דירות לפחות – פער שהולך ומעמיק עם השנים. התוצאה? תחזית מחירי דירות שממשיכה להצביע על עלייה.

אם לא נראה שינוי עמוק בתהליכים של שחרור קרקעות, קיצור הליכים בירוקרטיים ומתן היתרי בנייה, ירידת מחירי הדירות פשוט לא תקרה. להיפך – המחירים צפויים לעלות משמעותית, ולא רק בטווח הארוך.

השוק בהמתנה: אבל לא לעוד הרבה זמן

הריבית הגבוהה אכן יצרה עצירה זמנית בשוק. הרבה מאוד קונים יושבים "על הגדר", מקווים שהמחירים יירדו. אבל מה יקרה כשבנק ישראל יוריד את הריבית? מה יקרה כשתחלוף אי־הוודאות?

כל אותם רוכשים יחזרו לשוק – יחד. ההיצע עדיין מוגבל, הביקוש יזנק, והמחירים שוב יעלו. בדיוק כך קרה בסוף 2017, כשעשרות אלפי רוכשים המתינו לתוכנית "מחיר למשתכן", ולאחר שהתאכזבו – שבו לשוק ויצרו גל עלייה של כ־20% במחירים.

האם כדאי לקנות דירה עכשיו? יש יתרון למי שזריז

הרגע הזה, שבו יש האטה בשוק – דווקא הוא הזמן לפעול. לא מדובר בהמלצה פזיזה אלא בהבנה פשוטה: מי שינצל את השקט היחסי עכשיו, עשוי להקדים את הגל הבא ולהרוויח.

אם אתם מתלבטים, זה בדיוק הזמן לקרוא ולהבין מה לבדוק לפני קניית דירה בתקופת אי ודאות.

כשכולם עוד מתלבטים, יש מי שכבר מתקדם – ומשאיר את המתחרים מאחור.

המדינה לא ממהרת להוריד מחירים – ויש לה סיבה טובה

מי שלא מעוניינת לראות ירידת מחירי דירות היא דווקא המדינה. למה? כי היא מרוויחה עשרות מיליארדים בשנה ממיסוי נדל"ן: מע"מ, מס רכישה, מס שבח ועוד.

למשל, כשאתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, כ־17% ממחיר הדירה משולמים כמע"מ. דירה ממוצעת בשווי 2 מיליון ש"ח כוללת כ־340,000 ש"ח שהולכים ישירות לקופת המדינה.

ולא מדובר רק במס זה: יזמים משלמים מס חברות, משקיעים משלמים מסים על מכירה, והשוק כולו מניע חלק משמעותי מהכלכלה. ככל שמחירי הדיור בישראל עולים – כך המדינה מרוויחה יותר.

גם בעבר חשבו "זה שיא המחירים" – והמחירים הכפילו את עצמם

ירושלים הייתה דוגמה קלאסית: בשנות ה־90 דירה בעיר עלתה 70,000 דולר, ונחשבה יקרה. מאז המחירים רק עלו – ל־150,000 דולר, אחר כך ל־200,000 דולר, והיום כבר למיליון דולר.

ועדיין בכל פעם שכולם חושבים שזה "השיא", מגיע גל נוסף של עליות.

השוק אולי עוצר לרגע – אבל רק כדי לדרוך. וזו בדיוק הסיבה שצריך לפעול לפני שהרכבת חוזרת לדהור.

קונים דירה מקבלן? זה המדריך שלא כדאי לכם לפספס
אם אתם מתכננים לרכוש דירה חדשה – במיוחד בתקופה של חוסר ודאות – חשוב לדעת בדיוק על מה לחתום, מה לבדוק, ואיך לא ליפול בפינות הקטנות. המדריך לרכישת דירה מקבלן ייתן לכם את כל הכלים לקבל החלטה חכמה ובטוחה.